信托可以做1031吗？信托名下的房子怎么过户交换？

越来越多的纽约房东把出租房放进信托，以避免将来的遗产认证程序（参见本所”纽约信托系列”）。随之而来的问题是：信托名下的房子，还能做1031吗？交换后的新房子，可以直接放进信托吗？ 答案取决于一个关键问题：这是哪一种信托。

关键规则：卖房和买房必须是”同一纳税人”

1031要求出售旧房子的人和购买新房子的人，在税法上是同一个纳税人。所以问题就变成：信托在税法上，是不是一个独立的纳税人？

可撤销生前信托：可以，而且很方便

大多数人设立的可撤销生前信托（revocable living trust），在所得税上属于”设立人信托”（grantor trust），税法把它当作设立人本人：信托不单独报税，收入直接报在设立人的个人税表上。

因此：

• 以信托名义卖房、以信托名义买房：可以；
• 以个人名义卖房、以信托名义买房（或反过来）：一般也可以，因为税法上是同一人；
• 交换完成后把新房子转入自己的可撤销信托：通常没有问题。

实务提醒：产权公司、合格中介和贷款机构，都需要看到信托文件或信托证明，确认受托人有权签字。

不可撤销信托：要看是否仍属”设立人信托”

• 仍属设立人信托的不可撤销信托（例如某些为遗产税或资产保护设计的信托）：所得税上仍视为设立人本人，一般可以按上述方式处理，但要由律师审阅信托条款确认；
• 非设立人信托（信托自己独立报税）：信托本身就是独立的纳税人。必须由这个信托卖房、也由这个信托买房，不能卖房时用信托、买房时换成个人或其他信托。

交换进行中，房主去世了怎么办？

如果房主在45天或180天期间内去世，一般情况下，遗产执行人或继任受托人可以继续完成交换。房子已经放在可撤销信托里的，继任受托人可以直接接手，不需要等法院授权，这正是信托的优势之一。

交换后，可以把房子送给孩子的信托吗？

要谨慎。1031要求替换房产是”为了投资而持有”。如果刚完成交换就把房子赠与子女或转入子女的不可撤销信托，国税局可能质疑你当初就没有持有投资的意图。如果有赠与计划，最好先持有一段时间，并和律师、会计师一起安排时间点。

另外，赠与的房产不会享有继承时的成本基础调升，递延的税款会跟着转给受赠人（见第10篇）。

另一种”信托”：用 DST 作为替换财产

问”信托能不能做1031”的人，有时指的是特拉华法定信托（Delaware Statutory Trust，DST）。国税局在 Rev. Rul. 2004-86 中认可，符合条件的 DST 受益权益，可以视为直接持有不动产，作为1031的替换财产。

DST 的特点：

• 被动投资：由专业机构管理，投资人不用当房东；
• 门槛和限制：通常只向合格投资人发售，投资人没有管理权，信托本身的经营也受到严格限制；
• 流动性差：一般要持有多年，中途很难转让；
• 费用较高：要仔细审阅发售文件中的各项费用和风险。

对于年纪渐长、不想再管理房子，但又想继续递延税款的房东，DST 常被用作”最后一站”。

Co-op 放在信托里，还能做1031吗？

Co-op 放进信托，本身需要董事会同意（参见《纽约信托系列》第9篇）。作为1031的替换财产，还要确认大楼允许出租。信托、1031、Co-op 三者叠加，任何一项卡住，都可能影响整个交换。

律师见解

信托和1031并不冲突，设计得好，两者可以互相成就：1031帮你递延税款、让资产不断增值；信托帮你在失能或身后顺利交接，避免遗产认证。我们的建议：

• 卖房前先把信托文件拿出来看。确认是可撤销还是不可撤销、是否属于设立人信托、受托人是谁、有没有权力买卖房产；
• 新房的产权人名义要事先定好。可以直接以可撤销信托的名义购买替换房产，一步到位，省去日后再过户的手续和费用；
• 把1031和遗产规划放在一起考虑。对于打算一直持有到身后的房东，”1031加信托”往往是兼顾税务和传承的组合（见第10篇）。

律师视角

信托名下的房产做1031，关键在于信托类型和「同一纳税人」规则。我们同时处理遗嘱与信托和房地产交易，可以一并检查信托文件和产权安排。

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