卖房做1031系列 · 第7篇
什么是"差额"（Boot）？一定要买更贵的房子吗？
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“我卖了150万，只想买一套120万的，剩下的钱拿出来用，可以吗？”可以，但拿出来的部分要缴税。 在1031交换里，这部分叫做”差额”（boot）。弄懂 boot，才知道自己的交换能递延多少税。
“等值或更贵”原则
要全额递延，一般要同时满足两个条件：
- 替换房产的价格，不低于旧房子的净售价（售价减去卖房费用）；
- 卖房的全部净现金，都投入替换房产。
做不到，也不代表交换失败，只是差额部分要缴税，这叫”部分交换”。
两种常见的差额
现金差额（cash boot）：交换过程中你实际拿到手的现金，或者用卖房款支付了与交换无关的费用。
债务差额（mortgage boot）：旧房子的贷款还清了，新房子的贷款却更少，而你又没有补足相应的现金。债务减少的部分，视同你拿到了钱。
两个重要规则：
- 可以用自己额外投入的现金，抵消债务的减少；
- 但不能用增加新贷款，抵消你拿走的现金。
一个完整的例子
卖出一栋出租楼：
- 售价：150万美元
- 旧贷款：50万美元
- 卖房费用（佣金、转让税、律师费等）：9万美元
- 净售价：150万 − 9万 = 141万美元
- 进入中介账户的现金：150万 − 50万 − 9万 = 91万美元
| 方案 | 替换房产价格 | 资金安排 | 差额（应税） |
|---|---|---|---|
| A：全额递延 | 150万美元 | 91万现金＋59万新贷款 | 0 |
| B：买便宜的房子 | 120万美元 | 91万现金＋29万新贷款 | 21万美元（债务差额） |
| C：拿走部分现金 | 150万美元 | 81万现金＋69万新贷款，拿走10万现金 | 10万美元（现金差额，新贷款不能抵消） |
| D：自己补钱 | 141万美元 | 91万现金＋30万新贷款＋自己补20万 | 0（补的现金抵消了债务减少） |
差额的应税金额，以交换中实现的利润为上限。示例为简化说明，实际情况请由会计师计算。
哪些费用可以用交换资金支付？
一般可以：
- 经纪佣金；
- 转让税；
- 与买卖直接相关的律师费、产权和登记费用；
- 中介费用。
可能产生差额，需要注意：
- 租客押金和预收租金的交割调整；
- 地税、水费等日常费用的分摊；
- 新贷款的贷款费用、维修费用等。
这些项目怎么处理，最好在交割前由律师和会计师一起审核结算单。
可以先再融资、把钱拿出来吗？
卖房前夕做大额套现再融资，然后用1031卖房，可能被国税局认为是变相从交换中拿钱。相比之下，买到替换房产之后再做再融资，通常风险较低。时间安排和目的都很重要，事先要问清楚。
律师见解
“等值或更贵”听起来简单，真正容易出问题的，是债务和结算单上的细节。我们的建议：
- 在挂牌前就把”净售价”和”需要投入的现金”算出来。这两个数字决定了你要找什么价位的替换房产、需要多少贷款；
- 想拿一部分现金出来，就把它当作一个有意识的选择。部分交换完全合法，重点是事先知道要缴多少税，而不是交割后才发现；
- 结算单上的每一行都要看。押金、租金分摊这类”小项目”，处理不当也可能产生差额。
律师视角
签约之前，我们会帮您算清楚：需要再投资多少、需要承担多少贷款，才能避免差额带来的税。
如需针对您具体情况的建议，欢迎致电 +1 718-218-5805 或在线预约咨询。我们在法拉盛和曼哈顿设有办公室，可用中文或英文与您沟通。
本文仅为一般性法律信息，不构成法律意见，阅读本文亦不形成律师—当事人关系。如需针对您具体情况的建议，请与我们联系。
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