纽约的房子可以换成外州的房子吗？

“纽约地税高、房东法规严，我想把布鲁克林的出租楼卖掉，换成佛罗里达或德州的房子，还能做1031吗？”可以。 这也是近年纽约房东最常问的1031问题之一。但换到外州，有几件事要先想清楚。

美国境内的不动产，都算”同类”

1031的”同类财产”是按美国联邦标准判断的：美国境内任何一个州的投资或经营用不动产，彼此都是同类。 纽约的三家庭出租房，可以换成佛罗里达的出租公寓、德州的仓库、新泽西的商铺。

但美国和外国的房产不是同类（联邦税法第1031条(h)款）：纽约的房子不能换成中国、加拿大或欧洲的房子。

纽约州会不会”追税”？

有些州有”追税”（clawback）规定：你把该州的房子换到外州，将来卖掉外州房子时，原来那个州仍然会追讨当初递延的州税。加州、俄勒冈、马萨诸塞、蒙大拿是常被提到的例子。

纽约州目前没有类似的追税规定。 大致可以这样理解：

提醒：是否”真正搬离纽约”，要按纽约州税法上的住所和居留标准判断。纽约州对高收入者搬离后的居民身份审查相当严格，最好和会计师一起规划搬迁时间和证据。

非纽约居民卖纽约的房子

如果你已经住在外州，卖纽约的房子时通常要填写纽约州 IT-2663 表格，按利润预缴州所得税。做1031交换的，在表格上勾选相应选项，一般不需要预缴。

纽约的转让税照交

1031只递延所得税。卖纽约的房子时，纽约州转让税（0.4%，部分情况为0.65%）和纽约市转让税（最高2.625%）照常要交。

买外州房产，要注意什么？

1. 远程尽职调查：没法经常去看房，更要依靠当地的验房师、产权公司和律师；
2. 各州的交易习惯不同：有的州由产权公司主导交割、不一定有律师参与；合同格式、定金、检查期都和纽约不一样；
3. 房东法规和税负：外州可能房东法规较宽松，但也可能有较高的地税、飓风和洪水保险费用、HOA 规定；
4. 持有方式：是否要在当地成立 LLC，要考虑1031”同一纳税人”规则（单一成员 LLC 一般没问题，多成员 LLC 要小心，见第9篇）；
5. 将来出售时的预扣：如果你届时不是该州居民，很多州在出售时也有非居民预扣税的规定；
6. 遗产规划：在外州持有房产，将来可能需要在当地另走一次遗产认证程序，考虑用信托持有（见第6篇、第10篇）。

不想再当房东？可以考虑 DST

有些房东想离开纽约的房东生活，但又不想在外州亲自管理房子。特拉华法定信托（DST） 是一种常见的替代方式：你买入的是信托的受益权益，信托持有全国各地的商业或住宅物业，由专业机构管理。国税局认可符合条件的 DST 权益可以作为1031的替换财产（见第6篇）。但 DST 流动性差、费用较高、投资人没有管理权，适合想要”被动收租”的人，购买前要仔细审阅文件。

律师见解

把纽约的房子换到外州，在税务上通常可行，真正的风险在交易本身。我们的建议：

• 一定要请当地律师或经验丰富的产权公司。纽约律师可以负责卖房、1031程序和整体协调，但外州的购房合同、产权和交割，最好由熟悉当地法律的专业人士把关；
• 45天内在陌生市场找房并不容易。如果目标是外州，最好在纽约卖房挂牌前就开始物色，甚至先签意向；
• 把搬家和1031分开考虑。是否搬离纽约，涉及所得税居民身份、遗产税、医疗和家庭等多方面因素，不要只为了1031做决定。

律师视角

换到外州的房产时，我们负责纽约一侧的卖房交割和州税申报事项，并与当地律师配合完成买方交割。

如需针对您具体情况的建议，欢迎致电 +1 718-218-5805 或在线预约咨询。我们在法拉盛和曼哈顿设有办公室，可用中文或英文与您沟通。

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