卖房要交哪些税和费用？

“房子卖了150万，到手能有多少？”这是卖家最关心的问题。在纽约，卖房的成本主要分为三块：交割时的转让税和费用、之后的资本利得税，以及还清贷款。 越早算清楚，越能定出合理的价格，也越能判断要不要做1031交换。

一、转让税（交割时缴纳）

在纽约，州和纽约市的转让税按惯例由卖方承担（可协商；开发商新楼盘常约定由买方承担）。

纽约州房地产转让税（RETT）

纽约市房地产转让税（NYC RPT）

特别提醒：纽约市四户及以上的楼，按”其他物业”计税，税率高达2.625%。 卖一栋四家庭房或小型公寓楼，转让税会明显高于卖一栋三家庭房。

纽约市以外，部分城市（例如扬克斯 Yonkers、弗农山 Mount Vernon）另有地方转让税；长岛东端的 Peconic Bay 地区也有地方转让税，通常由买方承担。

举例（纽约市）：

另外：”豪宅税”（mansion tax）由买方支付。100万美元以上的住宅适用，全州为1%，纽约市按价格分档，从1%到3.9%。

二、其他交割费用

• 经纪佣金：可以协商。2024年以来，行业对买方经纪佣金由谁支付的惯例有所变化，要在挂牌协议和买卖合同中写清楚；
• 律师费；
• 还清贷款：包括应计利息，以及银行登记注销贷款的相关费用；
• Co-op：转让税（flip tax，按大楼规定，通常由卖方支付）、股票过户费、管理公司手续费、搬家押金等；
• Condo：管理公司的手续费、放弃优先购买权的申请费等；
• 分摊调整：地税、Condo 公共费用或 Co-op 维护费、水费等，按交割日分摊；
• 清理产权的费用：例如处理旧留置权、违规罚款；
• 非居民卖家：纽约州非居民预缴税（IT-2663）；外国卖家还涉及联邦 FIRPTA 预扣（见第4篇）。

三、资本利得税（报税时缴纳）

卖房赚的钱（成交价减去成本基础和卖房费用），要缴资本利得税。

联邦层面

• 持有超过一年的，按长期资本利得税率0%、15%或20%；
• 高收入者另加3.8%的投资收入附加税（NIIT）；
• 出租房折旧部分，按最高25%的税率”回收”。

纽约层面

• 纽约州把资本利得当作普通收入征税，最高税率10.9%；
• 纽约市居民另缴市所得税，最高3.876%。

合计下来，纽约市居民出售投资房，税负可能接近甚至超过利润的三分之一。

自住房：25万／50万美元免税

依据联邦税法第121条，出售主要住所，单身可免除最多25万美元的利润，夫妻合并报税最多50万美元。条件是：

• 在出售前五年内，拥有并居住满两年（不必连续）；
• 两年内只能使用一次；
• 因工作调动、健康等原因提前出售的，可能按比例享受部分免税；
• 出租期间的折旧不能免税。

纽约州和纽约市的所得税一般跟随联邦的这一规定。

出租房、投资房不适用第121条，但可以考虑1031交换来递延税款（见”卖房做1031系列”）。

律师见解

卖房的税费，在签约之前就应该算清楚，而不是等交割前一周才看结算单。我们的建议：

• 先算”到手金额”再定价。把转让税、佣金、贷款结清、Co-op 转让税等一并列出，心里才有底；
• 保存好装修和改善的票据。换屋顶、加建、重做厨房等资本改善支出，可以增加成本基础、减少应税利润；日常维修则不能；
• 投资房先想好要不要做1031。1031交换必须在交割前安排好，一旦卖房款到了你手上，就来不及了；
• 留意自住房的时间点。例如搬出后出租，只要在搬出后三年内卖出，仍可能满足”五年内住满两年”的条件。提前规划，可能省下可观的税款。

律师视角

签约之前，我们会为您估算交割时的税费，让您清楚实际到手的金额。如果是投资房并计划再投资，也可以考虑1031交换。

如需针对您具体情况的建议，欢迎致电 +1 718-218-5805 或在线预约咨询。我们在法拉盛和曼哈顿设有办公室，可用中文或英文与您沟通。

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