卖房必须填写房屋状况披露表吗？

过去二十多年，纽约大多数卖家的做法是：不填房屋状况披露表，交割时给买家500美元抵扣了事。2024年3月20日起，这条路走不通了。

什么是房屋状况披露表？

房屋状况披露表（Property Condition Disclosure Statement，简称 PCDS）是纽约州规定的标准表格（《纽约不动产法》RPL 第14条，§462）。卖家需要就房屋的结构、屋顶、地下室、水电、暖气、环境问题、洪水风险等回答一系列问题。

2024年修法后，问题增加到56项，新增了多项洪水相关问题，例如房子是否位于 FEMA 洪泛区、是否曾经淹水或提出洪水保险理赔、是否领取过联邦灾害援助等。2025年7月1日起，表格又在化粪池问题中加入了州卫生部相关资料的说明。请务必使用纽约州务院（Department of State）网站上的最新版本。

哪些卖家必须填写？

一至四户的住宅，一般都要填写。以下情形不需要：

• Condo 单元和 Co-op 公寓；
• 不属于卖方单独所有的业主协会（HOA）物业；
• 遗产执行人、受托人、监护人等受托人在管理遗产、信托或监护事务中的转让；
• 根据法院命令的转让，例如止赎、破产、分割；
• 共有人之间、配偶之间、向直系亲属的转让；
• 从未有人居住过的新建房屋；
• 其他法律列明的豁免情形。

不确定是否豁免，先问律师。

什么时候交？交给谁？

必须在买方签署有约束力的买卖合同之前，交给买方或买方的经纪人，并由买方签收。签好的披露表副本应附在买卖合同上。

怎么填才稳妥？

• 按实际知情填写：法律不要求卖家请人检查房子，只要求如实回答自己知道的情况；
• 不知道就填”不知道”（Unknown）：不要猜，也不要为了让房子更好卖而把”不确定”填成”没有”；
• 有问题就写清楚：例如”2019年屋顶漏水，已更换屋顶，附发票”。说明越具体，日后越难被说成隐瞒；
• 附上文件：维修发票、保修单、许可和验收文件；
• 情况有变要更新：签约后、交割前，如果得知新的情况使原来的回答严重不准确，应尽快提供更新后的披露表。

填错了会怎样？

依据 RPL §465，卖家故意不履行披露义务的，须赔偿买方的实际损失，此外买方还可以主张其他法律救济。换句话说，因为不知道而没有写，一般不会有责任；明知而隐瞒或说谎，才是风险所在。如果卖家还有主动掩盖缺陷的行为，买方也可能以欺诈起诉。

填了披露表，还能”按现状出售”吗？

可以。法律并不禁止双方在合同中约定按现状（as is）出售。披露表本身也不是卖家对房屋状况的保证。但要注意：“按现状”条款不能保护故意说谎的卖家。

另外，2024年修法后，双方能否在合同中约定放弃披露表，法律没有明确规定，实务中存在不同看法。最稳妥的做法，是如实填写并按时交付。

律师见解

很多卖家把披露表当作”麻烦”，其实它也可以是一种保护。我们的建议：

• 挂牌前就和律师一起填。在合同签署前才匆忙填写，最容易出错；
• 把披露表和已知问题一起”打包”处理。已经知道的问题，要么修好，要么如实披露并反映在价格里。这比交割后被起诉划算得多；
• 口头说的和表上写的要一致。看房时对买家说”从来没漏过水”，表上却写”不知道”，这种矛盾在诉讼中对卖家非常不利。

律师视角

我们会根据现行法律要求，协助卖家准备房屋状况披露，避免日后因披露问题引起纠纷。

如需针对您具体情况的建议，欢迎致电 +1 718-218-5805 或在线预约咨询。我们在法拉盛和曼哈顿设有办公室，可用中文或英文与您沟通。

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