看到喜欢的房子，怎么抓紧拿下？

“卖家已经接受我的报价了，怎么还是被别人买走了？”这是纽约买家最常见的遗憾之一。原因很简单：在纽约，卖家”接受报价”（accepted offer）不等于成交。

为什么”接受报价”不算数？

纽约法律要求，房地产买卖合同必须是书面的、并由被约束的一方签字（《纽约一般义务法》GOL §5-703）。经纪人发的”交易摘要”（deal sheet）、双方的电子邮件、口头答应，通常都不构成有约束力的合同。纽约法院也认为，当各方打算签署正式合同时，在合同签好并交付之前，任何一方都可以反悔（Scheck v. Francis, 26 N.Y.2d 466 (1970)）。

这意味着：从接受报价到签约的这段时间，卖家仍可以继续带人看房、接受更高的报价。真正”拿下”房子的时刻，是双方签好合同、你的定金进入托管账户的那一刻。

出价之前：先把准备做好

好房子往往在几天内就有多个报价。等看中了再开始准备，通常就晚了。

1. 贷款预批信（pre-approval）：比”预审”（pre-qualification）更有分量；
2. 资金证明：银行或券商对账单，证明首付和交割费用；
3. 提前找好律师：律师能在收到合同草稿当天就开始审查；
4. 提前联系验房师：争取在一两天内完成验房（见第1篇）；
5. 如果是 Co-op：提前准备董事会申请材料，包括税表、财务报表、推荐信等。

出价时：怎样让卖家选你？

价格很重要，但往往不是唯一因素。卖家更在意确定性和速度：

• 干净的条件：条件条款越少，卖家越放心。但请注意，不要轻易放弃贷款条件条款（mortgage contingency），除非你确实能用现金交割；
• 更高的首付比例：尤其在 Co-op 中，首付越高，通过董事会的机会越大；
• 灵活的交割时间：配合卖家的搬家或购房计划，必要时允许卖家交割后短暂租住（rent-back），但要由律师写好书面协议；
• 展示执行力：告诉对方你的律师、贷款经理已就位，可以在几天内签约。

关于给卖家写”感情信”：需谨慎。信里涉及家庭、宗教、国籍等内容，可能引发公平住房方面的顾虑，很多经纪人已不建议这样做。

报价被接受后：速度就是一切

1. 当天把律师信息交给对方经纪人；
2. 在一两天内完成验房；
3. 律师快速完成尽职调查：审阅合同草稿、产权、使用证明、违规记录；Condo、Co-op 还要审阅大楼财务报表、董事会会议记录等；
4. 尽快签约并交付定金。在纽约下州，签约时通常交房价的10%，由卖方律师放在托管账户。

签约时，哪些条款要守住？

“快”不等于”什么都答应”。以下条款值得坚持：

• 贷款条件条款：约定拿到贷款承诺（mortgage commitment）的期限，一般约30至45天，可协商；
• Co-op 董事会审批条款：如果董事会拒绝，合同取消，定金退还；
• 房屋空置交付：约定交割时房子为”空置、清扫干净”（vacant and broom clean），这一点和本系列第7篇“买房后发现有租客”直接相关；
• 系统正常运转：约定交割时水电、暖气等系统运转正常；
• 交割前验房（walk-through）的权利。

律师见解

在纽约，抢房比的往往不是谁出价最高，而是谁最先签下一份干净、可执行的合同。我们给买家的建议是：

• 速度和保护可以兼得。一位准备充分的律师可以在一两天内完成合同审查，同时守住贷款条件、董事会审批、空置交付等关键条款。牺牲这些条款换取”快”，一旦出事，损失的可能是10%的定金；
• 警惕”最后一刻加价”。签约前卖家收到更高报价、要求你加价，在法律上是允许的。心里要有一个价格上限，并提前想好是否跟进；
• 不要在签约前付任何”订金”给个人。纽约的惯例是定金进入律师托管账户；对方要求把钱直接转给个人或陌生账户，是电汇诈骗的常见信号。汇款前务必用已知电话号码与律师核实。

律师视角

在竞争激烈的市场，速度很重要。我们通常能在很短时间内审阅合同并提出修改，帮助您在不放弃必要保护的前提下尽快锁定房子。

如需针对您具体情况的建议，欢迎致电 +1 718-218-5805 或在线预约咨询。我们在法拉盛和曼哈顿设有办公室，可用中文或英文与您沟通。

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